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兰州市中心城区地价评估技术导则(试行)
信息来源:兰州市国土资源局 | 发布日期:2017年09月07日 | 访问次数:
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第一条 制定目的:为规范我市国有建设用地使用权出让地价评估工作,保障国有土地收益,保护土地使用权人合法权益,保证土地出让评估结果客观、公正、公平,制订本技术导则。

第二条 制定依据:依据国土资源部办公厅《关于发布国有建设用地使用权出让地价评估技术规范(试行)的通知》(国土资厅发〔2013〕20号和《关于实施<城镇土地分等定级规程>和<城镇土地估价规程>有关问题的通知》(国土资厅发〔2015〕12号)等规定。

第三条 适用范围:在兰州市中心城区范围内(含高新区和经济技术开发区)国有建设用地出让评估,以及需我局审核或备案的各类土地评估报告,适用本技术导则,法律法规和国土资源部评估规范有相关规定的,从其规定。

榆中、红古、永登、皋兰区域内国有建设用地出让评估可参照本导则执行。

第四条 评估人员:承担国有土地使用权出让金评估的人员,应当是纳入我市评估机构备选库中的土地估价师,评估报告应有两名以上注册土地估价师和评估机构法定代表人签字,并加盖土地评估机构公章,不得以印章代替签字。

第五条 估价期日:以国土资源主管部门通知测算地价的时间为准,并以三个月为工作周期,满三个月不委托评估或不提交评估结果的,估价期日向后顺延。

第六条 评估年限设定:

(一)单一用途的用地首次出让,出让年限按国家法律、法规规定的最高年限设定。

(二)混合用途的用地首次出让,按不同用途建筑面积分摊出相应用途的土地面积,分别按该用途法定最高年限设定出让年限;对于多种用途很难分割、最终使用者唯一的,也可以统一按照综合用地最高出让年限50年设定出让年限。

(三)已出让用地申请续期,不改变用途的,延长至该用途法定最高出让年限。

(四)已出让用地规划条件变更,原用途按剩余年期评估,出现新用途的,新用途所对应土地面积的出让年限按该用途的法定最高年限设定。

(五)因权属来源不同,导致已出让用地约定出让年限不同的,按规划行政主管部门核定的用途,统一延长至法定最高年限设定。

第七条 容积率设定

(一)出让用地的容积率按规划行政主管部门核发的《规划条件通知书》设定,发生变更,按规划行政主管部门批准变更的文件设定。

(二)已出让用地变更规划条件,原出让合同未约定容积率的,按当时土地评估报告设定的容积率确定原容积率,评估报告未设定的,原容积率按2.0设定。

涉及企业入场交易、经营性用地历史遗留问题等用地变更规划条件的,现规划条件通知书核定的容积率作为初次给定容积率设定。

(三)划拨用地上配套商业用地分摊出让,以规划行政主管部门《规划条件通知书》核定的容积率设定评估;《规划条件通知书》和《建设工程会签单》不一致的,仍以《规划条件通知书》核定的容积率设定评估,但经济适用房不超出发改部门批准的建设计划的,按《建设工程会签单》核算的建筑容积率设定评估。

第八条 用途设定

(一)出让用地的用途按规划行政主管部门核发的《规划条件通知书》设定,发生变更,按规划行政主管部门批准变更的文件设定。

《规划条件通知书》与《建设工程会签单》标明的用途不一致的,按《建设工程会签单》标明的用途比例评估地价。

(二)多种用途混合布局的用地,如规划行政主管部门未明确各用途比例,评估时按以下情况设定用途:

1、涉及主用途与兼容用途的,用途比例按主用途与兼容用途8:2 设定;

2、涉及并列用途的,用途比例按土地最有效利用原则设定。

(详见附件1:土地评估用途参照表

      附件2:土地评估用途修正系数表)

第九条 其他规定

(一)宗地跨级别时,以宗地范围图内各级别实际量算的面积为比例计算宗地基准地价标准。

(二)宗地在定级范围外,参照相应用途末级设定土地级别。

(三)因规划条件变更涉及地价评估,变更条件后的建设用地面积以《建设用地规划许可证》核定的用地面积为准。

(四)《建设用地规划许可证》核定的用地面积小于土地证载明的用地面积的,土地证载明的面积在评估时核减权益。

(五)《建设用地规划许可证》核定的用地面积大于土地证载明的用地面积的,建设单位未办理土地证变更手续的,按土地证载明的用地面积评估超容补缴的出让金。

(六)涉及企业入场交易、经营性用地历史遗留问题等变更规划条件的,按现《规划条件通知书》核定的规划条件评估正常市场价,减去原出让条件剩余年期的市场价评估。

(七)评估租赁土地使用权,还原利率可以比出让土地使用权评估的还原利率高出1个百分点。

(八)评估划拨土地权益价格不得高于相应用途熟地价格的60%。

第十条 技术要求及相关参数的确定:

(一)市场比较法

1、所选交易案例的用途须与待估宗地一致,兼容用途的,主用途必须一致。

2、所选交易案例为熟化预申请项目的,应进行价格修正。

3、所选交易案例有配建任务的,应进行修正。

4、比准案例与待估宗地的容积率差距在2以上的,应单独修正。

(二)收益还原法

1、收益还原法相关参数按附表设定。

(详见附件3:兰州市近郊四区还原利率表)

(三)剩余法

1、售价:经济适用住房和限价商品房的售价按市政府相关行政主管部门公布五年内的价格设定。

评估商业用地,应对商铺售价进行楼层修正。

2、建筑安装成本:以《兰州建设工程造价指南》公布的当年建筑安装工程社会平均成本为基础,结合拟建设的房产的容积率、建筑密度、类型等情况进行调整,适当增加室外工程费用设定。

3、其他相关参数的设定:

(1)管理费:按建筑安装成本的4—10%计。

(2)专业费:按不高于建筑安装成本的10%计。

(3)销售费用:按销售总额的1—5%计。

(4)利润率:公开出让的项目利润率不高于30%。

(5)契税:按3%设定。

(6)采用现金流法评估时,如不考虑利润,折现率不超过8%;如考虑利润和利息,折现率以不超过24%为限。

(四)成本逼近法

1、土地增值收益率:工业25%,住宅30%,商业35%。

2、土地开发利润:一级开发利润率不超过8%。

3、新增建设用地在出让时,应对代征绿地及道路进行征地及地上附着物补偿的分摊。

4、区域平均拆迁容积率的取值应有技术依据。

第十一条 本导则由市国土资源局负责解释。

第十二条 本导则自发布之日起施行,试行一年。

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